王健林此前在多次演讲或受访中反复提到，万达地产业务的发展方向是由重资产模式向轻资产模式转型。那么，万达的轻资产模式到底是什么打法

  “万达集团方面未发布任何关于裁员万人的信息，媒体根据销售目标下调来反推就业情况的做法在逻辑上也说不通。”2月18日，万达集团企业文化中心品牌部总经理李春对法治周末记者澄清道。

  在此之前，有媒体报道称，由于王健林将2016年万达商业的地产收入目标降低640亿元，这意味着创造640亿元收入的团队将面临调整，约5万名万达员工面临新的抉择。

  该文还引用万达集团品牌人士的话称：“万达就是要裁掉万达。”

  资料显示，万达集团旗下分为万达商业、文化集团和金融集团三大块，万达商业主攻房地产领域，文化和金融业务则是万达近几年新开发的业务，也是万达集团未来重点发展的业务领域。

  万达商业2016年的收入目标较2014年下调640亿元这一信息千真万确，这是万达集团董事长王健林在做集团2015年工作报告时提到的。

  “我看到一篇文，说首富要退出房地产，其实万达不是退出房地产，只是不再把房地产作为主导产业。”王健林说。

  “万达调低地产业务指标，其实是房地产轻资产战略的使然。这样一方面能够压缩传统地产业务的各类成本和开销，另一方面能够促使万达有精力进行文化、金融等方面的投资。所以，万达没有扩大地产业务，是一种相对理性的策略。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  王健林此前在多次演讲或受访中反复提到，万达地产业务的发展方向是由重资产模式向轻资产模式转型。

  那么，万达的轻资产模式到底是什么打法？这种模式下对万达的现有人员结构会造成什么影响？

  轻资产转型中销售会主动流出

  何为重资产，何为轻资产？

  王健林应邀参加深交所第八期“创业家思享汇”时，做过这样的表述：自己出钱建万达广场，建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产；投资建设万达广场的全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达的商业信息化管理系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成，这叫轻资产。

  万达为什么会做这种转型？

  王健林的分析是，重资产受制于房地产周期。但中国房地产躺着挣钱的高利润时代已经过去，重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。

  “重资产主要看房价，销售利润高才能投资；轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。”王健林表示。

  虽然李春表示在向轻资产模式转型中，万达集团并没有发布过关于裁掉上万人的任何信息，但业务转型，无疑意味着人员的配置也要与新业务进行匹配。

  中国研究院企业研究总监蒋云峰表示，万达裁员5万人是有些夸大了。

  “当万达向轻资产模式转型，就意味着万达旗下没有那么多需要销售的项目。而对于销售人员来说，其主要收入是销售提成，万达旗下的销售项目少了以后，销售人员的收入就会减少，这些人员会主动流出，根本不需要万达进行硬性裁员。”蒋云峰说。

  王健林曾提及万达集团轻资产战略的目标：“一是2020年开业400个至500个万达广场。原来重资产模式我们给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。万达到2025年争取开业1000个万达广场。”

  蒋云峰认为，在万达向轻资产转型之后，随着越来越多万达广场的建设，会增加更多就业机会，这对于减少的销售岗位是一种补充。

  轻资产模式有风险吗

  在王健林对万达轻资产模式的构想中，这种模式有两大好处：一是零风险，地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理；二不用资本化。只管建好管好项目，不用考虑资本化。

  而关于租金利益的分成，王健林在2015年工作报告中有所透露：“租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。”

  克而瑞研究中心研究员房玲等曾撰文表示，这一比例，远高于铁狮门、凯德等在同类模式下约15%左右的净物业收入提取比例。也就是说，万达转换了盈利方式，不投资一分钱，就可以获得占比30%左右的投资收益，大大提高了净资产收益率。

  但天下没有免费的午餐。

     蒋云峰就对万达的轻资产模式表达了一丝担忧。他认为，向轻资产转型，这对于万达而言，短期上来看甩掉了财务风险，资产负债率也会变好。但是长期来看，可能会面临着一定的品牌风险。

  “如果未来项目的选址、设计方面出现任何问题，会对万达的品牌形象起到不好的市场影响。”蒋云峰说，万达也应当认识到转型过程中可能会出现这种风险，并尽量规避。

  据了解，北京槐房万达广场项目是万达商业地产轻资产转型后的第一个合作项目，位于北京市丰台区南苑乡，由北京市丰台区槐房村集体企业出地、出资，万达参与规划设计、建设管理、招商运营。

  这一地块的地理位置优势很明显，去年以来周边地块的土地出让的价格也不断上涨。但是未来合作项目的选址能否均是如此，还是个未知数。

  此外，严跃进还提醒道，万达此类轻资产模式的难点在于，如果回避了拿地等传统的投资环节，可能后续项目定位和实际招商定位，投资方和万达会有分歧。这样一个分歧，可能是后续万达和相应合作方需要解决的问题。换而言之，轻资产模式下，一定要控制好相应的商务协调成本。同时，对于相应合作的各类风险，应该严格按照约定的条件进行承担。

  发力三四线城市有前途吗

  在王健林的规划中，向轻资产模式转型的过程中，要同时着力向中小城市发展。

  “一些分析师问我，万达为什么不集中在一二线城市发展，三四线城市房价租金有那么高吗？这是对不动产理解不深。不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林说。

  但是，一位不愿具名的分析师则表达了另外一层担忧，即三四线城市的需求是否有那么多，以及由于三四线城市的市场容量有限，新建的万达广场的招商环节如果做得不够好，商场如果客流量不够，租金收入也就无从谈起。

  对此，李春对法治周末记者解释到，在万达的轻资产模式中，招商工作由万达负责，由于常年深耕商业地产领域，万达的招商优势很明显。

  谈及招商，李春提到了万商会，即万达商业年会，这是一个有很多实体商家参与的年会。

  资料显示，即便2015年万商会相对冷清，但依然有3000多家品牌商、5000多家代理商参会。

  “与其他商业地产开发商相比，万达商业的优势之一在于，其在全国拥有的商业地产资源。”李春表示。

  资料显示，截至2015年，万达已在全国开业133座万达广场、84家酒店，持有物业面积2632万平方米。

  “品牌商与万达签约，意味着可以将这一品牌辐射到全国100多家万达广场，这种优势使得很多品牌商更愿意与万达合作。”李春表示，也因此，招商对于万达而言并不会是头疼的事情。

  “而且商业项目成功与否，与母体在相关领域的资源紧密相关。比如在三四线城市，有的购物中心引进了一个电影院，但是由于资源问题，拿不到相关片子的拷贝；但是万达集团旗下有丰富的院线等资源，可以使得万达广场实现持续暖场。”李春说。

  王健林也曾经很“傲娇”地谈及招商的事宜：“三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不上商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势，我们有超过5000家签了协议的合作商家，其中许多跟万达是紧密合作的伙伴，万达走到哪里他们就去哪里。现在万达不是招商，而是选商。”

  王健林还透露，万达招商有个硬性规定，任何商家每年在万达广场的开店数不得超过当年开业万达广场总数的50%，去年又进一步下调至三分之一。这样做一是为了防范风险，二是防止内部腐败，不能因为搞定某个万达招商人员，个别商家就能无限制在万达广场开店。

  蒋云峰也对法治周末记者说，他曾经去三四线城市做过调研，这些城市已经存在着一些购物中心，但是传统的购物中心已经不能满足消费者需求，各地的购物中心关店现象也很严重。

  “万达在发力三四线城市时，能不能抓住当地消费者需求升级的着力点，非常关键。”蒋云峰说。

来源：法治周末