SOHO中国有限公司今天公布了截至2012年6月30日止中期的未经审核中期综合业绩，并宣布向大规模自持转型的发展战略。2012年，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，在未来租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

　　“要把小麦变成面粉，再变成蛋糕”

　　随着北京、上海城市化进程的不断深入，两地的办公楼市场日益成熟。世邦魏理仕的报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平。而SOHO主要办公楼租金18个月中的上涨幅度超过了70%，成本回报率超过14%。SOHO中国开发的所有办公楼均处于北京和上海的黄金地段，在利好的市场面前，转散售为自持将为企业带来更大的发展契机。

　　据悉，未来SOHO中国将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平米，其中北京约38万平米、上海约112万平米。预计3年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

　　对于转型后SOHO中国的发展路线，SOHO中国董事会主席潘石屹将其比喻为“把小麦做成面粉，再做成蛋糕”的过程。

　　SOHO中国强劲的资金状况为转型提供了有力支持。潘石屹表示：“拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额约60亿元人民币，共计150亿资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。”

　　“让优质物业成为永远生蛋的鸡”

　　转型之后，SOHO中国的自持物业管理水平将直接面临更大的市场的检验。SOHO中国表示，为了顺利转型，公司已经花了半年的时间进行各种前期准备。其中就包括，物业管理的建设。

　　三年前，SOHO成立了自己的物业管理公司，接管了SOHO绝大部分物业，今年更与多家商业管理公司合作，为这一转型提供了可靠保证。在人员调度上，SOHO中国已经在逐步地精简现有的销售团队，通过培训将部分适合的人才转入物业管理岗位，同时物业管理团队也在不断扩大规模。

　　此外，SOHO中国已经沉淀了10多年的物业出租经验，为客户出租了250万平方米的物业，办公楼长期处于满租状态，且租金收入增速超过了市场平均水平。

　　后转型时代，SOHO将成为为北京上海两地优质商业物业的最大拥有者和上海外滩最大的业主，潘石屹在发布会上说：“今天，我们不但要把土地变成房子，还要将升值延续下去。要在每平米建筑面积上创造更多的价值，让它成为一单单的生意，让优质物业成为永远生蛋的鸡。”

　　外滩项目绝不销售 夯实沪上优质地段布局

　　今年上半年，SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元，同比下降约54%；净利润为人民币6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为人民币2.32亿元，核心净利润率19%。今年至今合同销售金额达到60亿元人民币。

　　作为市场上为数不多的有实力买家，面对作为全国经济中心的上海，SOHO中国积极应对市场上不断涌现的并购机会，审慎出手、稳步布局。今年4月斥资21.3亿元完成了SOHO天山广场的收购，并对SOHO复兴广场项目公司的股权扩大至100%，进一步夯实了在上海优质地段的布局。目前，公司完成了在上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、徐家汇、浦东等黄金商业区的布局，累计收购金额约255亿元人民币。

　　对于任处于官司中的外滩8-1项目，SOHO中国持有50%的股份。作为最大的股东，潘石屹在会上再次强调“上海外滩项目自持部分绝不销售”。

　　“外滩8-1项目地上地下面积42万平方米，如果我们占50%的话，就是21万平方米，在上海外滩这边量还是非常大的。如果是把这些项目的持有全部完成之后，就有64万平方米的商业面积的持有，这个对SOHO中国以后比较稳定的发展，每年一个稳定的利润，它是有很大的好处。”潘石屹分析道。

　　据了解，这幅地块由上海证大于2010年斥资92.2亿元购得。去年11月，上海证大以95.7亿元的价格，将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司，出售给海之门。彼时，海之门由复星国际、上海证大、绿城及上海磐石分别持有50%、35%、10%和5%股权。而去年底，SOHO中国宣布斥资40亿元，从上海证大、绿城、上海磐石手中，购得海之门50%股权。持有海之门另外50%股权的复星认为，该公司对海之门剩余股权有优先认购权，但上海证大、SOHO中国和绿城中国对此持有异议。双方此后“口水”不断，直至升级为民事诉讼。

　　目前该案因故延期，具体开庭时间还未明确。在今天的发布会上，潘石屹称：“如果能庭外和解最好，走法律程序让法庭给出判断和答案也无妨。”他还表示SOHO中国诚心与复星合作，希望双方能成为好朋友。