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物业管理行业的春天还有多远?
专访上海同涞物业管理有限公司执行董事 翁国强先生
2015-8-10 打印 转发 分享  字体 

我们通常认为物业管理是一新兴行业,但其实,物业管理在国外已经有一百多年的历史。国内的物业管理起源于民国年代,上海、天津等大城市建立了许多八九层高的建筑,市场上出现了代理租赁、清洁卫生,保安服务等专业性经营公司,形成我国物业管理的早期雏形。20 世纪 80 年代,随着经济发展和城市开发,住宅小区逐渐兴建起来,现代物业管理从香港传入内地。从1981年国内第一家物业管理公司诞生,到 2014 年全国已经有超过 10 万家物业服务企业,不断膨胀的企业数量,使得物业管理行业竞争不断加剧,加之互联网 + 的热潮来袭,使得物业管理行业面临的机遇与挑战并存。目前管理规模且总资产比较突出的物业服务企业基本都是知名房地产下属公司,如万科、绿城等。 民营知名的物业服务企业并不多见,同济大学应用数学专业的毕业生 -- 翁国强先生创立的上海同涞物业管理有限公司成为业界翘楚。

厚积薄发,创立同涞

1982 年,翁国强先生同济大学毕业,在研究所从事计算机辅助设计工作,1992 年翁国强先生进入当时知名外资地产企业—瀚洋房产,从此进军房地产行业。3 年后,翁国强先生创业成立自己的房产公司。1998 年初,进入上海金桥地区的金晨物业,负责管理新金桥大厦与碧云别墅。 1999 年底翁国强先生受邀通过竞聘担任陆家嘴物业总经理。2010 年,拥有近 20 年房地产行业经验的翁国强先生创立同涞物业,目前同涞物业已经在上海地区管理 30 余个物业项目,涵盖写字楼、住宅、学校,同时在江苏,浙江管理多处住宅和写字楼。同涞物业已加入致力于全球服务的国际专业组织 --“世界金钥匙物业联盟”,金钥匙服务体系是国际上通用的最高标准的服务体系之一,是个性化服务专家, 代表着对客户尽善尽美的服务。翁国强先生告诉《第一资源》,2015年同涞物业的营业额预计达到 1 亿元。

面对挑战,控制成本

物业行业是一个纯服务性行业,入门门槛低,竞争比较激烈,翁国强先生表示物业管理行业属于微利行业,利润率很低,平均只有 2~3% ,然而成本却在不断上升。根据众达朴信发布的《2013-2014 年物业行业薪酬调研报告》显示,物业行业部门经理层级涨薪幅度最高,中位值达到 9. 5% 。技术工种薪酬水平的直线上升,很多物业公司开出高价招聘给排水工、电工、空调工等岗位, 在全行业普技工用工荒的大背景下,工程技术人员的人工成本会在一个不短的时间内持续增长。收入增长不及成本增长的后果是利润空间不断被挤压,为了应对这一问题, 翁国强先生告诉记者,同涞物业首先能想到的就是“开源节流” , 最好的节流方法就是 “减员增效” ,同涞物业已经把“减员增效”发挥到极致。例如,一个岗位需要 24 小时运行,现在其他物业公司会安排 3 名员工,同涞物业现在基本安排 2 名员工,加班费会付,但是社保只需要交 2 名员工,服装、高温费都会有节省,这样做对企业来说成本还是降低的。

翁国强先生表示,组织架构上也可以节能,组织架构扁平化,降低成本提高效率,物业行业的低收入,造成行业的从业者素质普遍偏低,这个行业长期2~3% 左右的利润在运行,翁国强先生说:“把信息技术运用到这个行业是困难的,在跟信息技术对接的过程中我们是有问题的,用 I T 行业对我们的评价来说,他们与我们物业管理行业是谈不拢的,就是谈拢了我们也不会做,所以他们觉得跟我们合作很困难,我们确实有这种问题”。

其次开源,翁国强先生表示因为业主需求比较多,所以物业在满足业主需要这方面可以有很多的收入,成为主营业务以外的收入,例如广告,送水,快递服务等。翁国强先生表示这种创造价值的服务,存在几个问题:许多服务是需要有一定规模作为支撑的,没有规模支撑,服务无法开展。当然还有就是利用小区设施创收,但是法规规定,利用业主公共设施从事经营活动的收益,统统归业主所有。

“互联网+”和“社区 O2O”近期,互联网融合传统商业,创造新商业模式等“互联网+”和“社区O 2O ”的概念不绝于耳,这对物业管理的影响有多大? 翁国强先生表示,“互联网+”和“社区 O 2O ”的概念事实上把物业管理行业变得挺躁动的,物业管理行业突然变得很受关注,翁国强先生说:“现在一个星期起码有十几家搞社区 APP 的跟我们合作,整个行业乐的不得了。”

实际上在 2002 年,翁国强先生就创立了 96916 呼叫中心,“我们出发点并不是创立 O 2O ,而是企业内部流程再造。当时因为在陆家嘴我们规模做到2000 多万平方米,考虑如何利用规模化效率,使企业的成本降低,所以当时就想到把服务的资源节约好,比如说扫地,大楼盘需要 10 名员工负责保洁,小个楼盘也需要 10 名员工保洁,那么小楼盘效率明显偏低,假如把大小楼盘合在一起,15 名员工就可以,这样效率就会提高,所以当时就建了这样一个媒介,解决服务集约的问题。”翁国强先生说道。

对 于“ 互 联 网 +” 和“ 社 区O 2O ”,翁国强先生表示,首先要知道互联网对物业管理行业的帮助,主动去结合它。翁国强先生说:“社区 O 2O ,线下我们有两点可以做,一方面是社区最后 100 米的服务资源,由于社区的封闭,我们可以做落地的服务。例如万科,送进小区的快递一件一块钱;另一方面是社区最后 1 公里商圈的信息资源,可以丰富线上的供应需求,因为我们在做业主手册时,已经整合了社区周边的各种服务信息。”

物业管理行业春天

2014 年 12 月, 国家发改委计划启动新一轮价格改革 ,物业管理费或实行市场化定价,上海今年两月份宣布,物业服务费完全实行市场化,然而市场机制的完全运行需要一定的时间,翁国强先生认为至少还要 3 年时间才能彻底市场化。

翁国强先生表示目前很多高校学物业管理的人才都不愿意进入物业管理行业,人力资源问题也是困扰物业发展一个核心问题,物业管理行业需要懂管理懂技术的人才来为这个行业增砖添瓦。自己希望能够找到合适的接班人,把同涞物业传承下去。

但是随着物业管理行业社会认知度的逐渐提高,从业人员的收入、素质都会提高,物业管理行业整体素质都会进一步的提升。翁国强先生说:“物业管理行业的春天总会来的”。

翁国强先生 简介
翁国强先生, 1982年毕业于同济大学应用数学系, 获得澳门大学硕士学位,高级经济师、中国注册物业管理师,中国一级职业经理人、中国一级职业经理人考评员、英国皇家特许测量师学会会员、中国物业管理协会第四届理事会高级顾问、上海市物业管理行业协会执行会长、上海市物业管理行业协会专家委员会主任、上海市政府采购评审专家、澳门物业管理商会名誉会长、金钥匙物业联盟副理事长、中国物业管理发展研究中心研究员、上海城市管理学院兼职教授、北京林业大学经济管理学院客座教授等。现任上海同涞物业管理有限公司执行董事。 2004 年被上海市人民政府授予“ 2001-2003 年度上海市劳动模范”称号; 2007 年荣获 2006 中国物业管理嘉年华金榜之年度人物奖; 2008 年荣获 2007 中国物业管理嘉年华金榜之年度人物奖; 2008 年被授予“2007 年度中国物业最具影响力十大领袖人物”称号; 2009 年关于高职院校“融合式”校企合作 人才培养模式的探索荣获上海市教学成果奖; 2013 年关于高职高专房地产类专业“四个合作”、校企互动运行机制研究与实践荣获上海市教学成果一等奖; 2013 年入选上海房管行业领军人才; 2015 年荣获上海市物业管理行业成立 20 周年杰出人物。
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